2025-01-01 | BWBR0036702 | Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015

amvb/besluit-toegelaten-instellingen-volkshuisvesting-2015/BWBR0036702/README.md

@@ -60,6 +60,7 @@ b. verwerven van onroerende zaken die verband houden met werkzaamheden die behor
 – *niet-daeb-complex:* complex waarvan minder dan 10% van de woongelegenheden daeb-woongelegenheden zijn;
 – *niet-daeb-tak:* administratief afzonderlijk ingericht deel van de toegelaten instelling, dat werkzaamheden verricht die niet behoren tot de diensten van algemeen economisch belang;
 – *niet-daeb-woongelegenheid:* woongelegenheid die niet een daeb-woongelegenheid is;
+– *onrendabele top:* het verschil tussen de stichtingskosten, bestaande uit de bouwkosten en de aanschafkosten van de grond, en de marktwaarde van een project, indien de stichtingskosten hoger zijn dan de marktwaarde is;
 – *payer swap:* renteswap van de partij die een vaste rente betaalt en een variabele rente ontvangt;
 – *potentieel te liberaliseren daeb-complex:* complex waarvan minder dan 10% van de woongelegenheden blijvend gereguleerde daeb-woongelegenheden zijn en ten minste 10% van de woongelegenheden daeb-woongelegenheden zijn;
 – *potentieel te liberaliseren daeb-woongelegenheid:* daeb-woongelegenheid die een potentieel te liberaliseren woongelegenheid is;
@@ -213,19 +214,22 @@ Onze Minister kan ontheffing als bedoeld 21a, derde lid, van de wet verlenen ind
 
 a. het verschaffen van vermogen plaatsvindt door het kwijtschelden van schulden van de met haar verbonden onderneming, indien:
 
-1°. de toegelaten instelling enig aandeelhouder is van de verbonden onderneming;
-2°. de verbonden onderneming uitsluitend schulden heeft bij de toegelaten instelling;
-3°. de waarde van de activa van de verbonden onderneming nihil is, en
-4°. de verbonden onderneming na kwijtschelding van de schulden wordt ontbonden;
-b. het verstrekken van vermogen plaatsvindt bij het bewerkstelligen van een administratieve scheiding of juridische scheiding als bedoeld in Hoofdstuk IV, Afdeling 3, paragraaf 4, onderscheidenlijk paragraaf 5, van de wet aan een dochtermaatschappij en het verschaffen van vermogen voor maximaal 60% geschiedt in de vorm van het inbrengen van kapitaal.
+1° de toegelaten instelling enig aandeelhouder is van de verbonden onderneming;
+2° de verbonden onderneming uitsluitend schulden heeft bij de toegelaten instelling;
+3° de waarde van de activa van de verbonden onderneming nihil is, en
+4° de verbonden onderneming na kwijtschelding van de schulden wordt ontbonden;
+b. het verstrekken van vermogen plaatsvindt bij het bewerkstelligen van een administratieve scheiding of juridische scheiding als bedoeld in Hoofdstuk IV, Afdeling 3, paragraaf 4, onderscheidenlijk paragraaf 5, van de wet aan een dochtermaatschappij en het verschaffen van vermogen voor maximaal 60% geschiedt in de vorm van het inbrengen van kapitaal;
+c. dat naar zijn oordeel noodzakelijk is:
 
-**2.**
+i. om te voorkomen dat de toegelaten instelling gehouden is om schulden van de betrokken verbonden onderneming te voldoen, of
+ii. ten behoeve van de herfinanciering van leningen die bestonden op 1 juli 2015, of
+iii. ten behoeve van de herfinanciering van leningen die bestaan op het tijdstip waarop een juridische scheiding wordt bewerkstelligd, of
+d. naar zijn oordeel:
 
-Naast de gevallen, bedoeld in het eerste lid, kan Onze Minister uitsluitend een ontheffing als bedoeld in artikel 21a, derde lid, van de wet verlenen, indien dat naar zijn oordeel noodzakelijk is:
+i. voldoende gewaarborgd is dat het te verschaffen vermogen is bestemd voor diensten van algemeen economisch belang, als bedoeld in artikel 47, eerste lid, van de wet, of voor werkzaamheden die bijdragen aan die diensten van algemeen economisch belang, en
+ii. de financiële continuïteit van de toegelaten instelling gewaarborgd blijft.
 
-a. om te voorkomen dat de toegelaten instelling gehouden is om schulden van de betrokken verbonden onderneming te voldoen;
-b. ten behoeve van de herfinanciering van leningen die bestonden op 1 juli 2015, of
-c. ten behoeve van de herfinanciering van leningen die bestaan op het tijdstip waarop een juridische scheiding wordt bewerkstelligd.
+**2.** Onze Minister kan bij zijn oordeel, als bedoeld in het eerste lid, onderdeel d, de zienswijze van de in het belang van de huurders van de woongelegenheden van de toegelaten instelling werkzame huurdersorganisaties en de zienswijze van de gemeenten waar de toegelaten instelling feitelijk werkzaam is, betrekken.
 
 ### Artikel 13
 
@@ -284,10 +288,12 @@ Vervallen
 
 ### Artikel 16
 
-**1.** De inkomensgrens, bedoeld in artikel 1, eerste lid, van de wet, is € 47.699. In afwijking van de eerste volzin is de inkomensgrens, bedoeld in artikel 1, eerste lid, van de wet tot 1 januari 2025 voor een meerpersoonshuishouden als bedoeld in artikel 2, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag € 52.671.
+**1.** De inkomensgrens, bedoeld in artikel 1, eerste lid, van de wet, is € 49.669. In afwijking van de eerste volzin is de inkomensgrens, bedoeld in artikel 1, eerste lid, van de wet tot 1 januari 2030 voor een meerpersoonshuishouden als bedoeld in artikel 2, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag € 54.847.
 
 **2.** De bedragen, genoemd in het eerste lid, worden met ingang van elk kalenderjaar bij ministeriële regeling gewijzigd met het percentage waarmee per gelijke datum het in artikel 18, eerste lid, onderdeel d, van de Wet op de huurtoeslag genoemde bedrag wordt gewijzigd. De bedragen, genoemd in de in artikel 36a, vierde lid, van de wet bedoelde ministeriële regeling, worden met ingang van elk kalenderjaar, voor het eerst op 1 januari 2017, bij ministeriële regeling vervangen door de bedragen zoals die op 1 januari van het daaraan voorafgaande jaar overeenkomstig de eerste volzin zijn gewijzigd.
 
+**3.** Onze Minister zendt binnen vijf jaar na de inwerkingtreding van het Besluit van PM 18 december 2024 tot wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 in verband met aanpassingen met betrekking tot inbreng van vermogen in verbindingen, overcompensatie, de differentiatie van de inkomensgrens, verlening van administratieve diensten, inkomensbewijzen voor DAEB-toewijzing en novatie van basisrenteleningen (Stb. 2024, PM 430) aan de Staten-Generaal een verslag over de doeltreffendheid en de effecten van de verlenging van de tijdelijke verhoging DAEB-inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens.
+
 ### Artikel 17
 
 Bij ministeriële regeling kunnen regels worden gesteld met het oog op de toepassing van de artikelen 21a, tweede lid, tweede volzin, en 47, vierde lid, van de wet, en de artikelen 63, eerste lid, en 69, derde lid, en kunnen stukken worden aangewezen uit welke blijkt dat de toegelaten instelling beoogt een aanvang met bepaalde werkzaamheden te maken.
@@ -388,7 +394,7 @@ ii. degene die het direct voorafgaand aan die vervreemding huurde;
 c. de vestiging van een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik op een andere gebouwde onroerende zaak dan een woongelegenheid, een gebouw dat een maatschappelijke gebruiksbestemming als bedoeld in artikel 45, tweede lid, onderdeel d, van de wet, heeft of op onbebouwde grond, of overdracht van de economische eigendom van een zodanige onroerende zaak;
 d. de vestiging van een recht van opstal of vruchtgebruik op een woongelegenheid of op een zaak die zich in of nabij een woongelegenheid bevindt, in bij ministeriële regeling bepaalde gevallen.
 
-**2.** In de ministeriële regeling als bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, onder 2°, onder ii, kunnen voorwaarden worden verbonden aan de deling van de waardeontwikkeling tussen de toegelaten instelling en de verkrijger, waarbij onderscheid kan worden gemaakt tussen personen met een huishoudinkomen van ten hoogste € 53.218 en personen met een huishoudinkomen hoger dan dat bedrag. Dit bedrag wordt met ingang van elk kalenderjaar bij ministeriële regeling gewijzigd met het percentage waarmee per gelijke datum het in artikel 18, eerste lid, onderdeel d, van de Wet op de huurtoeslag genoemde bedrag wordt gewijzigd.
+**2.** In de ministeriële regeling als bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, onder 2°, onder ii, kunnen voorwaarden worden verbonden aan de deling van de waardeontwikkeling tussen de toegelaten instelling en de verkrijger, waarbij onderscheid kan worden gemaakt tussen personen met een huishoudinkomen van ten hoogste € 55.416 en personen met een huishoudinkomen hoger dan dat bedrag. Dit bedrag wordt met ingang van elk kalenderjaar bij ministeriële regeling gewijzigd met het percentage waarmee per gelijke datum het in artikel 18, eerste lid, onderdeel d, van de Wet op de huurtoeslag genoemde bedrag wordt gewijzigd.
 
 **3.** Vervreemdingen waarvoor geen goedkeuring is vereist op grond van het eerste lid, onderdelen a, onder 1°, b, onder 1°, subonderdeel i of 2°, vinden, indien aan een toegelaten instelling wordt vervreemd, plaats tegen een bij ministeriële regeling bepaalde waarde, tenzij de toegelaten instelling het noodzakelijk acht een andere prijs te hanteren, in welk geval zij dit verantwoordt in het jaarverslag, bedoeld in artikel 36, eerste lid, van de wet.
 
@@ -947,14 +953,14 @@ Tot de werkzaamheden, bedoeld in de artikelen 45, tweede lid, onderdeel i, en 47
 
 De diensten, bedoeld in artikel 45, tweede lid, onderdeel j, van de wet:
 
-a. worden door een toegelaten instelling of een met haar verbonden onderneming uitsluitend verleend ten behoeve van de bedrijfsvoering of administratie van een met die toegelaten instelling verbonden onderneming, indien en zolang laatstgenoemde verbonden onderneming:
+a. worden door een toegelaten instelling of een met haar verbonden onderneming uitsluitend verleend ten behoeve van de bedrijfsvoering of administratie van een met die toegelaten instelling verbonden onderneming, indien:
 
-1°. een dochtermaatschappij van die toegelaten instelling is, of
-2°. een verbonden onderneming is waarvan die toegelaten instelling of een of meer met haar verbonden ondernemingen alleen of samen meer dan de helft van de bestuurders kunnen benoemen of ontslaan;
+1°. de toegelaten instelling alleen of samen met één of meerdere toegelaten instellingen of hun dochtermaatschappijen meer dan de helft van de stemrechten in de algemene vergadering van die verbonden onderneming kunnen uitoefenen, of
+2°. toegelaten instellingen of een of meer van hun dochtermaatschappijen alleen of samen meer dan de helft van de bestuurders van laatstgenoemde verbonden onderneming kunnen benoemen of ontslaan.
 b. worden door een toegelaten instelling of een met haar verbonden onderneming uitsluitend verleend ten behoeve van de bedrijfsvoering of administratie van een verbonden onderneming van een andere toegelaten instelling, indien en zolang:
 
-1°. meer dan de helft van de aandelen in laatstgenoemde verbonden onderneming door toegelaten instellingen wordt gehouden, of
-2°. toegelaten instellingen of een of meer van haar dochtermaatschappijen alleen of samen meer dan de helft van de bestuurders van laatstgenoemde verbonden onderneming kunnen benoemen of ontslaan, en
+1°. meer dan de helft van de stemrechten in de algemene vergadering van die verbonden onderneming door toegelaten instellingen of hun dochtermaatschappijen wordt bezeten, of
+2°. toegelaten instellingen of een of meer van hun dochtermaatschappijen alleen of samen meer dan de helft van de bestuurders van laatstgenoemde verbonden onderneming kunnen benoemen of ontslaan, en
 3°. zij ook diensten ten behoeve van de bedrijfsvoering of administratie van die andere toegelaten instelling verleent.
 
 ### Artikel 52c
@@ -1107,7 +1113,7 @@ c. indien de verhuurder heeft verzocht om toepassing van artikel 54a, gegevens w
 
 **2.** De toegelaten instelling voegt in haar administratie, onverwijld na de toepassing, bedoeld in het eerste lid, bij de in verband daarmee afgegeven verklaring, bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, een door haar ondertekende verklaring dat zij geen redenen heeft om aan de juistheid van de eerstbedoelde verklaring te twijfelen.
 
-**3.** Het eerste lid is niet van toepassing indien degenen die de woongelegenheid wensen te betrekken uitsluitend vreemdelingen zijn die in Nederland rechtmatig verblijf hebben als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met d, van de Vreemdelingenwet 2000 en behoren tot de groep verblijfsgerechtigden die in aanmerking wordt genomen bij het bepalen van de taakstelling overeenkomstig artikel 29, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014.
+**3.** Indien degenen die de woongelegenheid wensen te betrekken uitsluitend vreemdelingen zijn die in Nederland rechtmatig verblijf hebben als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met d, van de Vreemdelingenwet 2000 en behoren tot de groep verblijfsgerechtigden die in aanmerking wordt genomen bij het bepalen van de taakstelling overeenkomstig artikel 29, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014, dan geeft de toegelaten instelling of een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 54, derde lid, in afwijking van het eerste lid, slechts toepassing aan het bepaalde bij of krachtens artikel 46 van de wet, overeenkomstig bijlage 4 bij dit besluit, nadat een van diegenen die als huurder de woongelegenheid wenst te betrekken, ten behoeve van de vaststelling of hij in aanmerking komt voor huurtoeslag als bedoeld in de Wet op de huurtoeslag, aan haar een inkomstenverklaring als bedoeld in het vijfde lid, onderdeel a, heeft overgelegd, waaruit de samenstelling van het huishouden blijkt.
 
 **4.**
 
@@ -1227,14 +1233,14 @@ De compensatie in enig boekjaar bedraagt:
 
 a. het in dat jaar door de toegelaten instelling genoten voordeel uit het aantrekken van leningen met gebruikmaking van de borgingsvoorziening, of van borgstelling daarvan door overheden, welk voordeel wordt bepaald op 0,7% van de zodanige leningen die de toegelaten instelling op 31 december van dat jaar in portefeuille had;
 b. de in dat jaar aan de toegelaten instelling toegekende subsidies als bedoeld in artikel 57, eerste lid, onderdeel a, van de wet. De toegekende subsidies worden evenredig toegerekend aan het lopende kalenderjaar en de negen daaropvolgende jaren;
-c. de in dat jaar door de toegelaten instelling ontvangen subsidies als bedoeld in artikel 57, eerste lid, onderdeel b, van de wet; en
+c. de in dat jaar door de toegelaten instelling ontvangen subsidies als bedoeld in artikel 57, eerste lid, onderdeel b, van de wet, voor zover deze subsidies hoger zijn dan de onrendabele top van de werkzaamheden waarvoor de subsidies zijn verleend; en
 d. het in dat jaar door de toegelaten instelling genoten voordeel uit het verwerven van grond ten behoeve van het verrichten van werkzaamheden die behoren tot de diensten van algemeen economisch belang tegen een prijs die ligt beneden de marktwaarde van die grond op het tijdstip van die verwerving.
 
 **2.**
 
 Onze Minister berekent de overcompensatie in enig boekjaar overeenkomstig de formule:
 
-dnr-daeb-gesch **x** {(((dnr-daeb-gesch + tc)/mw-daeb) – rn)/((dnr-daeb-gesch + tc)/mw-daeb)},
+dnr-daeb-gesch + tc -/- rn X mw-daeb,
 
 met dien verstande dat de overcompensatie niet hoger is dan de overeenkomstig het eerste lid berekende compensatie en niet hoger is dan dnr-daeb,
 
@@ -1246,14 +1252,14 @@ in welke formule voorstelt:
 – rn: de rendementsnorm genoemd in het derde of vierde lid;
 – dnr-daeb: het directe netto resultaat uit exploitatie in het betrokken boekjaar van de onroerende zaken in eigendom van de toegelaten instelling, die verband houden met haar werkzaamheden die behoren tot de diensten van algemeen economisch belang.
 
-**3.** De rendementsnorm voor de boekjaren 2019 tot en met 2023 bedraagt 0,050.
+**3.** De rendementsnorm voor de boekjaren 2024 tot en met 2029 bedraagt 0,0369.
 
 **4.**
 
-in afwijking van het derde lid bedraagt de rendementsnorm:
+In afwijking van het derde lid bedraagt de rendementsnorm:
 
-a. 0,062 voor toegelaten instellingen als bedoeld in artikel 41c, tweede lid, van de wet, die zich bij hun werkzaamheden in het bijzonder richten op de huisvesting van categorieën van personen, bedoeld in artikel 36, onderdeel b;
-b. 0,057 voor toegelaten instellingen waarvan minimaal 50% van hun woongelegenheden is gelegen in regio’s die volgens de regionale bevolkings- en huishoudensprognose van het Centraal Bureau voor de Statistiek en het Planbureau voor de Leefomgeving nu of in de nabije toekomst kampen met bevolkingsdaling.
+a. 0,057 voor toegelaten instellingen als bedoeld in artikel 41c, tweede lid, van de wet, die zich bij hun werkzaamheden in het bijzonder richten op de huisvesting van categorieën van personen, bedoeld in artikel 36, onderdeel b;
+b. 0,0455 voor toegelaten instellingen waarvan minimaal 50% van hun woongelegenheden is gelegen in de bij ministeriële regeling vastgestelde gebieden.
 
 **5.** Met ingang van het boekjaar 2024 worden de rendementsnormen, genoemd in het derde en vierde lid, telkens voor een periode van 5 jaren opnieuw vastgesteld.
 
@@ -1261,16 +1267,7 @@ b. 0,057 voor toegelaten instellingen waarvan minimaal 50% van hun woongelegenhe
 
 **7.** De in enig boekjaar af te dragen overcompensatie bedraagt het gemiddelde van de op grond van het tweede lid berekende overcompensatie in dat boekjaar en de twee direct daaraan voorafgaande boekjaren, waarbij de af te dragen overcompensatie op nihil wordt vastgesteld indien de berekening leidt tot een negatieve uitkomst.
 
-**8.**
-
-In afwijking van het zevende lid:
-
-a. wordt de af te dragen overcompensatie over de boekjaren 2018 en 2019 vastgesteld op nihil;
-b. bedraagt de af te dragen overcompensatie over het boekjaar 2020 de som van de overcompensatie in het boekjaar 2018, twee derde deel van de op grond van het tweede lid berekende overcompensatie in het boekjaar 2019 en één derde deel van de op grond van het tweede lid berekende overcompensatie in het boekjaar 2020.
-
-**9.** Onze Minister stelt de af te dragen overcompensatie, bedoeld in het zevende of achtste lid, vast en vordert de af te dragen overcompensatie terstond terug nadat deze is vastgesteld.
-
-**10.** In afwijking van het tweede lid wordt de overcompensatie in het boekjaar 2018 berekend op grond van artikel 61 van dit besluit zoals dit luidde onmiddellijk voorafgaand aan inwerkingtreding van het besluit van 4 mei 2021 houdende wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 in verband met de aanpassing van de wijze waarop overcompensatie voor toegelaten instellingen wordt bepaald (Stb. 2021, 247).
+**8.** Onze Minister stelt de af te dragen overcompensatie, bedoeld in het zevende, vast en vordert de af te dragen overcompensatie terstond terug nadat deze is vastgesteld.
 
 ### Artikel 62
 
@@ -1845,7 +1842,7 @@ d. geen gelden lenen met het doel deze uit te zetten bij dezelfde of een andere
 Het reglement, bedoeld in artikel 55a, tweede lid, van de wet, bepaalt voorts dat de toegelaten instelling, de dochtermaatschappij en de verbonden onderneming waarvan de toegelaten instelling meer dan de helft van de bestuurders kan benoemen of ontslaan:
 
 a. geen andere financiële derivaten als bedoeld in artikel 1, eerste lid, begripsomschrijving van financiële derivaten, onderdeel a, aantrekt dan rentecaps of payer swaps ter hedging van variabele leningen die voor of tegelijk met het tijdstip van aantrekken van dat derivaat zijn aangetrokken, welke payer swaps geen langere looptijd hebben dan 10 kalenderjaren, waarvan het kalenderjaar waarin zij worden aangetrokken het eerste is, en
-b. geen andere financiële derivaten als bedoeld in artikel 1, eerste lid, begripsomschrijving van financiële derivaten, onderdeel b, aantrekt dan basisrenteleningen, indien dat geschiedt in het kader van een plan van aanpak als bedoeld in artikel 106, tweede lid.
+b. geen andere financiële derivaten als bedoeld in artikel 1, eerste lid, begripsomschrijving van financiële derivaten, onderdeel b, aantrekt dan basisrenteleningen, indien dat geschiedt in het kader van een schuldvernieuwing van een reeds aangetrokken basisrentelening, waarbij de dag waarop de looptijd van de nieuwe basisrentelening eindigt niet later is dan het einde van de looptijd van de reeds aangetrokken basisrentelening indien deze niet vernieuwd was, en de omvang van de ontstane vordering niet groter is dan de vordering op grond van de reeds aangetrokken basisrentelening.
 
 **2.**
 
@@ -2360,7 +2357,7 @@ Schema A betreft toetsing aan de hand van gegevens van de Belastingdienst.
 
 Schema B moet worden toegepast indien gegevens van de Belastingdienst ontbreken of indien uitgegaan wordt van het actuele inkomen, in de gevallen bedoeld in artikel 56, zevende lid, onderdeel a of b.
 
-De toetsing voor de passende toewijzing voor de huurtoeslag dient vanaf 1 januari 2016 plaats te vinden. Deze toets kan, tezamen met de inkomenstoets voor de DAEB, die per 1 juli 2015 is vereist, in één administratieve handeling worden uitgevoerd. Indien het huishoudinkomen valt binnen de inkomensgrenzen voor passend toewijzen in het kader van de huurtoeslag, staat daarmee tevens vast dat het betreffende huishouden behoort tot de 80% doelgroep in het kader van de DAEB.
+De toetsing voor de passende toewijzing voor de huurtoeslag dient vanaf 1 januari 2016 plaats te vinden. Deze toets kan, tezamen met de inkomenstoets voor de DAEB, die per 1 juli 2015 is vereist, in één administratieve handeling worden uitgevoerd. Indien het huishoudinkomen valt binnen de inkomensgrenzen voor passend toewijzen in het kader van de huurtoeslag, staat daarmee tevens vast dat het betreffende huishouden behoort tot de doelgroep van het in artikel 48, eerste lid van de Woningwet bedoelde percentage.
 
 De passendheidstoets is uitsluitend van toepassing op woningen waarvoor in principe huurtoeslag mogelijk is, dus waarvan de huurprijs is gelegen op of onder het bedrag, genoemd in artikel 13, eerste lid, onderdeel a, van de Wet op de huurtoeslag. Hierdoor hebben zowel de inkomenstoets voor de DAEB als de inkomenstoets voor passende toewijzing betrekking op hetzelfde huursegment.