2020-10-23 | BWBR0026751 | Inkomstenbelasting, eigenwoningregeling

beleidsregel/inkomstenbelasting-eigenwoningregeling/BWBR0026751/README.md

@@ -152,9 +152,9 @@ Het anti-speculatiebeding loopt in 10 jaar lineair af. Bij verkoop in jaar 1 tot
 
 Bij verkoop onder voorwaarden kan ook een voordelige financiering zijn aangeboden. Dit geldt voor bijvoorbeeld zogenoemde startersleningen.
 
-De koper koopt de woning tegen de waarde in het economische verkeer van € 190.000. Zijn leencapaciteit voor een reguliere (hypothecaire) lening is maximaal € 167.500. Hij leent dit bedrag en betaalt het aan de verkoper. Voor € 22.500 (het verschil tussen de koopprijs en de betaling aan de verkoper) verstrekt de verkoper een aflossingsvrije (tijdelijke) renteloze lening, die bij verkoop door de koper ineens moet worden afgelost.
+De koper koopt de woning tegen de waarde in het economische verkeer van € 190.000. Zijn leencapaciteit voor een reguliere (hypothecaire) lening is maximaal € 167.500. Hij leent dit bedrag en betaalt het aan de verkoper. Voor € 22.500 (het verschil tussen de koopprijs en de betaling aan de verkoper) verstrekt de verkoper een aflossingsvrije (tijdelijke) renteloze lening, die bij verkoop door de koper ineens moet worden afgelost.
 
-De koper koopt de woning tegen de waarde in het economische verkeer van € 190.000. Zijn leencapaciteit voor een reguliere (hypothecaire) lening is lager. Hij leent dit bedrag en betaalt het aan de verkoper. Om de aankoop mogelijk te maken, biedt de verkoper de koper een lening groot € 22.500, tegen een rente die (tijdelijk) lager is dan de marktrente.
+De koper koopt de woning tegen de waarde in het economische verkeer van € 190.000. Zijn leencapaciteit voor een reguliere (hypothecaire) lening is lager. Hij leent dit bedrag en betaalt het aan de verkoper. Om de aankoop mogelijk te maken, biedt de verkoper de koper een lening groot € 22.500, tegen een rente die (tijdelijk) lager is dan de marktrente.
 
 In beide voorbeelden is de eigenwoningregeling onverkort van toepassing. De financiering leidt er op zich niet toe dat de verkoper een belang heeft bij de waardeontwikkeling. De feitelijk betaalde rente is aftrekbaar. De renteloze lening heeft geen gevolgen voor de heffing van inkomstenbelasting.
 
@@ -172,13 +172,13 @@ Ik keur met toepassing van artikel 63 van de Algemene wet inzake rijksbelastinge
 
 ####  1.5.7. Overgangsregeling. Op 4 maart 1999 bestaande situaties worden fiscaal gerespecteerd
 
-Voor woningen die vóór 4 maart 1999 zijn gekocht onder voorwaarden die inmiddels niet meer voldoen gold onder de Wet op de inkomstenbelasting 1964 een overgangsregeling. Tijdens de behandeling van de Wet IB 2001 is aangegeven dat de uitzonderingssituaties onder de Wet IB 2001 blijven gelden (Kamerstukken II, 1999/2000, 26 727, nr. 7, blz. 191–192).
+Voor woningen die vóór 4 maart 1999 zijn gekocht onder voorwaarden die inmiddels niet meer voldoen gold onder de Wet op de inkomstenbelasting 1964 een overgangsregeling. Tijdens de behandeling van de Wet IB 2001 is aangegeven dat de uitzonderingssituaties onder de Wet IB 2001 blijven gelden (Kamerstukken II, 1999/2000, 26 727, nr. 7, blz. 191–192).
 
-Ik keur met toepassing van artikel 63 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (de hardheidsclausule) goed dat de eigenwoningregeling geldt voor de koper die zijn woning vóór 4 maart 1999 onder voorwaarden heeft gekocht. Hierbij geldt de eis dat de Belastingdienst vóór 4 maart 1999 expliciet of impliciet heeft ingestemd met toepassing van de eigenwoningregeling. De goedkeuring geldt zolang de woning voor de koper een eigen woning is als bedoeld in artikel 3.111, van de Wet IB 2001.
+Ik keur met toepassing van artikel 63 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (de hardheidsclausule) goed dat de eigenwoningregeling geldt voor de koper die zijn woning vóór 4 maart 1999 onder voorwaarden heeft gekocht. Hierbij geldt de eis dat de Belastingdienst vóór 4 maart 1999 expliciet of impliciet heeft ingestemd met toepassing van de eigenwoningregeling. De goedkeuring geldt zolang de woning voor de koper een eigen woning is als bedoeld in artikel 3.111, van de Wet IB 2001.
 
 ###  1.6. Woonverenigingen
 
-Belastingplichtigen kunnen met anderen in hun huisvesting voorzien via een vereniging. De zogenoemde woonvereniging is de (juridisch) eigenaar van het pand waarin de leden wonen. Een lid van de woonvereniging heeft op basis van zijn lidmaatschapsrecht recht op het gebruik van een deel van de woning, inclusief gemeenschappelijke ruimten (zijn woongedeelte). De eigenwoningregeling kan voor een lid gelden (Kamerstukken II 1999/2000, 26 727, nr. 7, blz. 477). Hierna behandel ik de toepassing van de eigenwoningregeling in deze situatie. De vraag of de eigenwoningregeling van toepassing is, wordt beoordeeld vanuit de positie van het lid van de woonvereniging. De positie van de woonvereniging is daaraan ondergeschikt. De verenigingsakte is het startpunt. Voor de uiteindelijke beoordeling is uiteraard van belang of er in de praktijk, bijvoorbeeld in het huishoudelijke reglement, door nadere bepalingen wordt afgeweken van de akte. Uiteraard worden alle nadere bepalingen in de beoordeling betrokken.
+Belastingplichtigen kunnen met anderen in hun huisvesting voorzien via een vereniging. De zogenoemde woonvereniging is de (juridisch) eigenaar van het pand waarin de leden wonen. Een lid van de woonvereniging heeft op basis van zijn lidmaatschapsrecht recht op het gebruik van een deel van de woning, inclusief gemeenschappelijke ruimten (zijn woongedeelte). De eigenwoningregeling kan voor een lid gelden (Kamerstukken II 1999/2000, 26 727, nr. 7, blz. 477). Hierna behandel ik de toepassing van de eigenwoningregeling in deze situatie. De vraag of de eigenwoningregeling van toepassing is, wordt beoordeeld vanuit de positie van het lid van de woonvereniging. De positie van de woonvereniging is daaraan ondergeschikt. De verenigingsakte is het startpunt. Voor de uiteindelijke beoordeling is uiteraard van belang of er in de praktijk, bijvoorbeeld in het huishoudelijke reglement, door nadere bepalingen wordt afgeweken van de akte. Uiteraard worden alle nadere bepalingen in de beoordeling betrokken.
 
 ####  1.6.1. Kosten en lasten
 
@@ -265,7 +265,7 @@ Ik keur met toepassing van artikel 63 van de Algemene wet inzake rijksbelastinge
 
 In het verleden zijn vruchtgebruiklegaten afgegeven zonder dat het recht van vruchtgebruik is gevestigd. Een reden was dat betrokkenen er vanuit gingen dat door de afwikkeling van de nalatenschap de vestiging niet nodig was. Vanaf 1 januari 2001 is in die situatie de eigenwoningregeling niet meer van toepassing. Als het vruchtgebruik alsnog wordt gevestigd, is de eigenwoningregeling pas vanaf dat moment van toepassing. In de praktijk leidt dit tot ongewenste misverstanden.
 
-Ik keur met toepassing van artikel 63 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (de hardheidsclausule) goed dat de eigenwoningregeling ook vanaf 1 januari 2001 nog wordt toegepast als wordt voldaan aan de volgende voorwaarden.
+Ik keur met toepassing van artikel 63 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (de hardheidsclausule) goed dat de eigenwoningregeling ook vanaf 1 januari 2001 nog wordt toegepast als wordt voldaan aan de volgende voorwaarden.
 
 – Op grond van een testament of een (stilzwijgende) afspraak tussen de erfgenamen is er materieel sprake van een recht van vruchtgebruik, gebruik of bewoning dat door het overlijden is ontstaan.
 – Voor het jaar 2000 is de gerechtigde tot het gebruik van de woning daarvoor belast met het huurwaardeforfait (artikel 42a van de Wet op de inkomstenbelasting 1964).
@@ -290,7 +290,7 @@ Als een ouder het vruchtgebruik van de woning heeft en een inwonend kind de blot
 
 De woning die leeg staat of in aanbouw is, is een eigen woning als die woning uitsluitend bestemd is om in het kalenderjaar of in een van de daarop volgende twee jaren als hoofdverblijf ter beschikking te staan (artikel 3.111, derde lid, van de Wet IB 2001). De woning moet vanaf het moment van verwerving leegstaan. Een vergelijkbare regeling geldt voor de leegstaande oude woning na verhuizing (artikel 3.111, tweede lid, van de Wet IB 2001). In deze situaties wordt de woning *mede* aangemerkt als eigen woning. Dat geldt ook als deze woning de enige eigen woning is. Ook kunnen er meerdere bijzondere situaties tegelijk zijn. Per situatie beoordeelt de inspecteur of de eigenwoningregeling geldt. Die geldt ook voor de echtscheidingsregeling, de AWBZ-regeling en de uitzendregeling die hierna zijn behandeld in de onderdelen 4 tot en met 6.
 
-De eigenwoningregeling geldt niet bij verhuur van de te koop staande woning. De woning en de daarop betrekking hebbende schuld gaat dan van box 1 over naar box 3. Hierdoor is de hypotheekrenteaftrek niet langer van toepassing voor die woning. Ook is door de overgang de bijleenregeling van toepassing. Bij einde verhuur blijft de woning in box 3. Wel is een maatregel aangekondigd voor de herleving van de aftrek van hypotheekrente na einde verhuur (de brief van 31 augustus 2009, nr. AFP/2009/0495U). Die regeling geldt (per 2010) indien het aangekondigde wetsvoorstel wet is geworden.
+De eigenwoningregeling geldt niet bij verhuur van de te koop staande woning. De woning en de daarop betrekking hebbende schuld gaat dan van box 1 over naar box 3. Hierdoor is de hypotheekrenteaftrek niet langer van toepassing voor die woning. Ook is door de overgang de bijleenregeling van toepassing. Bij einde verhuur blijft de woning in box 3. Wel is een maatregel aangekondigd voor de herleving van de aftrek van hypotheekrente na einde verhuur (de brief van 31 augustus 2009, nr. AFP/2009/0495U). Die regeling geldt (per 2010) indien het aangekondigde wetsvoorstel wet is geworden.
 
 ###  3.1. Woning te koop of leeg of in aanbouw in het buitenland
 
@@ -312,11 +312,11 @@ Statutair is soms bepaald dat het vertrekkende lid een opzegtermijn heeft van ze
 
 ###  3.4. Eigenwoningregeling bij erfgenamen
 
-De woning die de erfgenamen, die geen partner of huisgenoot waren van de erflater, na het overlijden te koop aanbieden, is voor de erfgenamen geen eigen woning. De woning stond in zo'n geval de erfgenamen niet ter beschikking als hoofdverblijf (artikel 3.111, tweede lid, van de wet IB 2001). De erfgenamen hebben vanaf datum overlijden dus geen eigen woning. De rente voor de financiering van de woning over de periode na overlijden is voor hen dan ook niet aftrekbaar. De woning behoort voor hen tot de rendementsgrondslag van box 3, evenals de door hen geërfde eigenwoningschuld van de erflater. Door arrest van de Hoge Raad van 8 december 1993, nr. 28 742, BNB1994/66c* is er geen aftrek van eigenwoningrente in box 1. Dit arrest betrof ook een geërfde woning die te koop stond en voor de erflater een eigen woning was. Voor de toepassing van de Wet op de inkomstenbelasting 1964 werd de woning voor de erfgenamen weliswaar aangemerkt als een bron van inkomen, maar niet als een eigen woning. Deze bron van inkomen hoort, evenals de daarop betrekking hebbende schuld, onder de Wet IB 2001 voor de erfgenamen tot het belastbare inkomen uit sparen en beleggen.
+De woning die de erfgenamen, die geen partner of huisgenoot waren van de erflater, na het overlijden te koop aanbieden, is voor de erfgenamen geen eigen woning. De woning stond in zo'n geval de erfgenamen niet ter beschikking als hoofdverblijf (artikel 3.111, tweede lid, van de wet IB 2001). De erfgenamen hebben vanaf datum overlijden dus geen eigen woning. De rente voor de financiering van de woning over de periode na overlijden is voor hen dan ook niet aftrekbaar. De woning behoort voor hen tot de rendementsgrondslag van box 3, evenals de door hen geërfde eigenwoningschuld van de erflater. Door arrest van de Hoge Raad van 8 december 1993, nr. 28 742, BNB1994/66c* is er geen aftrek van eigenwoningrente in box 1. Dit arrest betrof ook een geërfde woning die te koop stond en voor de erflater een eigen woning was. Voor de toepassing van de Wet op de inkomstenbelasting 1964 werd de woning voor de erfgenamen weliswaar aangemerkt als een bron van inkomen, maar niet als een eigen woning. Deze bron van inkomen hoort, evenals de daarop betrekking hebbende schuld, onder de Wet IB 2001 voor de erfgenamen tot het belastbare inkomen uit sparen en beleggen.
 
 ###  3.5. Woz-waarde in jaar van verhuizing naar nieuwbouwwoning
 
-In het jaar van verhuizing naar een nieuwbouwwoning wordt de eigenwoningwaarde afgeleid van de WOZ-waarde op de peildatum. Dit geldt ook als de beschikking van die WOZ-waarde niet ziet op de (afgebouwde) woning. Zie de arresten van Hoge Raad van 25 januari 2008, nrs. 43836 en 43837 (LJN: BB4400 en BB4406).
+In het jaar van verhuizing naar een nieuwbouwwoning wordt de eigenwoningwaarde afgeleid van de WOZ-waarde op de peildatum. Dit geldt ook als de beschikking van die WOZ-waarde niet ziet op de (afgebouwde) woning. Zie de arresten van Hoge Raad van 25 januari 2008, nrs. 43836 en 43837 (LJN: BB4400 en BB4406).
 
 ###  3.6. Nieuwe woning te koop gezet
 
@@ -331,7 +331,7 @@ De goedkeuring geldt voor het kalenderjaar waarin de nieuwe woning is gekocht en
 
 ###  3.7. Woning in aanbouw
 
-In twee arresten van 3 oktober 2014 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de wet geen hypotheekrenteaftrek toestaat voor een woning tot het moment van heien of het leggen van de fundering (ECLI:NL:HR:2014:2872 en ECLI:NL:HR:2014:2873). De Hoge Raad geeft hiermee een uitleg aan het begrip woning in aanbouw in de zin van artikel 3.111, derde lid, van de Wet IB 2001. In de nota naar aanleiding van het verslag bij het Belastingplan 2015 heb ik namens het kabinet gereageerd op deze arresten (Kamerstukken II 2014/15, 34 002, nr. 10, blz. 37–38). De Hoge Raad heeft naar de mening van het kabinet in de genoemde arresten terecht geoordeeld dat in die concrete situatie geen sprake is van een woning in aanbouw voor de eigenwoningregeling. Een stuk grond waarbij de belanghebbende enkel de intentie heeft om te gaan bouwen, kwalificeert ook naar de opvatting van het kabinet niet als zodanig. De uitleg van de Hoge Raad van het begrip woning in aanbouw in de Wet IB 2001 in meer algemene zin is echter een andere dan die de wetgever bij de totstandkoming van de Wet IB 2001 voor ogen heeft gestaan. De wetgever beoogde ook in de situatie dat concrete stappen zijn gezet waaruit naar redelijke verwachting valt aan te nemen dat de bouwwerkzaamheden binnen afzienbare tijd gaan beginnen, sprake te laten zijn van een woning in aanbouw in de zin van artikel 3.111, derde lid, van de Wet IB 2001. Deze uitleg van het begrip woning in aanbouw voor de eigenwoningregeling wordt in de praktijk ook toegepast door de Belastingdienst.
+In twee arresten van 3 oktober 2014 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de wet geen hypotheekrenteaftrek toestaat voor een woning tot het moment van heien of het leggen van de fundering (ECLI:NL:HR:2014:2872 en ECLI:NL:HR:2014:2873). De Hoge Raad geeft hiermee een uitleg aan het begrip woning in aanbouw in de zin van artikel 3.111, derde lid, van de Wet IB 2001. In de nota naar aanleiding van het verslag bij het Belastingplan 2015 heb ik namens het kabinet gereageerd op deze arresten (Kamerstukken II 2014/15, 34 002, nr. 10, blz. 37–38). De Hoge Raad heeft naar de mening van het kabinet in de genoemde arresten terecht geoordeeld dat in die concrete situatie geen sprake is van een woning in aanbouw voor de eigenwoningregeling. Een stuk grond waarbij de belanghebbende enkel de intentie heeft om te gaan bouwen, kwalificeert ook naar de opvatting van het kabinet niet als zodanig. De uitleg van de Hoge Raad van het begrip woning in aanbouw in de Wet IB 2001 in meer algemene zin is echter een andere dan die de wetgever bij de totstandkoming van de Wet IB 2001 voor ogen heeft gestaan. De wetgever beoogde ook in de situatie dat concrete stappen zijn gezet waaruit naar redelijke verwachting valt aan te nemen dat de bouwwerkzaamheden binnen afzienbare tijd gaan beginnen, sprake te laten zijn van een woning in aanbouw in de zin van artikel 3.111, derde lid, van de Wet IB 2001. Deze uitleg van het begrip woning in aanbouw voor de eigenwoningregeling wordt in de praktijk ook toegepast door de Belastingdienst.
 
 Ik wil de nu ontstane onduidelijkheid inzake het begrip woning in aanbouw wegnemen. Daarom keur ik het volgende goed vooruitlopend op wijziging van de Wet IB 2001.
 
@@ -347,9 +347,9 @@ De zogenoemde echtscheidingsregeling geldt voor de belastingplichtige die zijn e
 
 Als de ex-partner binnen die twee jaren de woning verlaat, is niet voldaan aan de voorwaarden van de verhuisregeling. De woning was voor de eigenaar al geen hoofdverblijf meer (voor zijn deel). De woning stond immers na het vertrek van de eigenaar niet leeg.
 
-Een echtpaar gaat op 1 juli 2005 duurzaam gescheiden leven. De vrouw verhuist. De woning is haar eigendom. De man blijft tot 1 maart 2007 in de woning wonen. Na zijn verhuizing wordt de woning te koop gezet en verkocht op 1 september 2007. Tot 1 maart 2007 geldt voor de vrouw de scheidingsregeling. Die bepaling geldt niet meer als de voormalige partner verhuist. Na 1 maart 2007 kan ook de verhuisregeling niet gelden.
+Een echtpaar gaat op 1 juli 2005 duurzaam gescheiden leven. De vrouw verhuist. De woning is haar eigendom. De man blijft tot 1 maart 2007 in de woning wonen. Na zijn verhuizing wordt de woning te koop gezet en verkocht op 1 september 2007. Tot 1 maart 2007 geldt voor de vrouw de scheidingsregeling. Die bepaling geldt niet meer als de voormalige partner verhuist. Na 1 maart 2007 kan ook de verhuisregeling niet gelden.
 
-Ik vind deze situatie niet gewenst. Daarom keur ik met toepassing van artikel 63 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (de hardheidsclausule) goed dat de verhuisregeling ook van toepassing is als de woning aansluitend aan de echtscheidingsregeling leeg te koop wordt gezet. De periode waarover de echtscheidingsregeling is toegepast, wordt voor de toepassing van de verhuisregeling aangemerkt als leegstand. De overige voorwaarden en uitgangspunten van de verhuisregeling gelden onverkort. In het voorbeeld betekent dit dat de verhuisregeling tot uiterlijk 31 december 2007 van toepassing kan zijn. De woning is echter eerder verkocht op 1 september 2007 zodat de verhuisregeling geldt tot de verkoopdatum.
+Ik vind deze situatie niet gewenst. Daarom keur ik met toepassing van artikel 63 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (de hardheidsclausule) goed dat de verhuisregeling ook van toepassing is als de woning aansluitend aan de echtscheidingsregeling leeg te koop wordt gezet. De periode waarover de echtscheidingsregeling is toegepast, wordt voor de toepassing van de verhuisregeling aangemerkt als leegstand. De overige voorwaarden en uitgangspunten van de verhuisregeling gelden onverkort. In het voorbeeld betekent dit dat de verhuisregeling tot uiterlijk 31 december 2007 van toepassing kan zijn. De woning is echter eerder verkocht op 1 september 2007 zodat de verhuisregeling geldt tot de verkoopdatum.
 
 ###  4.1. Verhuur aan ex-partner