2006-07-20 | BWBR0012970 | Toepassing toezicht (meldingsplichtige besluiten, nevenactiviteiten), verkoop van huurwoningen en invoering euro (sociale-huursector)

circulaire/toepassing-toezicht-meldingsplichtige-besluiten-nevenactiviteiten-verkoop-van-hu/BWBR0012970/README.md

@@ -119,49 +119,23 @@ Onverlet mijn bevoegdheden om in specifieke gevallen aan de hand van concrete om
 
 ##  II. verkoop van woningen door toegelaten instellingen
 
-Daar ik een groot voorstander ben van een verantwoorde bevordering van het eigenwoningbezit heb ik in de NMWW nadrukkelijk aandacht gevraagd voor onder meer de verkoop van een groot aantal woningen van t.i's. Dit verkoopbeleid wordt zeer breed ondersteund door de Tweede Kamer der Staten-Generaal, zoals gebleken is tijdens de behandeling op 19 maart 2001 van de NMWW. Terzake de verkoop van huurwoningen aan natuurlijke personen, die zelf de woning zullen bewonen, heb ik op 13 september j.l. een brief met kenmerk DBD2001060563 gezonden aan de besturen van de t.i's. Naast verkoop van huurwoningen aan huurders en andere toekomstige bewoners komt het uiteraard ook voor, dat huurwoningen complexgewijs worden verkocht aan collega t.i's en aan andere derden, zoals beleggers. In vervolg op MG's 96-17 van 22 juli 1996, 97-20 van 30 september 1997, 98-14 van 20 juni 1998 en 98-20 van 31 juli 1998 wil ik u mede in het licht van mijn voorkeur voor verkoop aan (zittende) bewoners op de hoogte stellen van mijn beleid, zoals ik dat terzake de beoordeling van voornemens van t.i's om over te gaan tot bedoelde complexgewijze verkoop van woningen zal voeren. Onder complexgewijze verkoop versta ik in dit verband ook de verkoop van dat deel van een complex, dat niet aan natuurlijke personen, die zelf de gekochte woning zullen bewonen, of dat niet aan een collega t.i. is verkocht. Daarnaast zal ik ingaan op de verkoopwaarde van de woningen, de voorgeschreven melding van voornemens tot verkoop en de taxatie van de te verkopen woningen.
+200613920-07-200610-07-2006MG2006-06200613920-07-200610-07-2006MG2006-0620-07-2006
 
 ###  a. Beleid ter zake de beoordeling van voornemens tot complexgewijze verkoop
 
-In MG 97-20 is ten aanzien van voornemens tot verkoop het volgende gesteld: 'Aangezien t.i's veel goedkope woningen in bezit hebben, geef ik er de sterke voorkeur aan woningen in eerste instantie te verkopen aan de zittende huurders. Er kunnen zich echter omstandigheden voordoen, dat complexgewijze verkoop nodig is.'
-
-Indien noodzakelijkerwijs overgegaan dient te worden tot complexgewijze verkoop gaat, zoals mijn ambtsvoorganger reeds in de toelichting bij de wijziging van het Besluit beheer sociale-huursector van 27 februari 1998, Stb. 135, heeft aangegeven, mijn sterke voorkeur uit naar verkoop aan collega t.i's. Ik zal derhalve in principe geen toestemming geven om complexgewijs aan anderen te verkopen, tenzij dit volstrekt onmogelijk blijkt. Indien dit metterdaad niet mogelijk blijkt kan (de rest van) een complex onder de volgende voorwaarden verkocht worden aan anderen.
-
-Deze voorwaarden zijn:
-
-1. De t.i. die voornemens is een deel van haar bezit te verkopen aan anderen dan natuurlijke personen, die zelf de gekochte woning zullen bewonen, of collega t.i's is - mede in het licht van artikel 4, eerste lid, onder b, van de Wet op het overleg huurders verhuurder en artikel 18, derde lid, onderdelen c en d, van het BBSH - verplicht advies te vragen aan de betrokken huurders(organisaties). Bij de melding, als bedoeld in artikel 11d van het BBSH, van het voornemen tot verkoop dient dit advies te zijn gevoegd. Is het advies van betrokken huurders(organisaties) negatief, dan dient de t.i. hierop te reageren op de wijze als neergelegd in artikel 5, tweede lid, van genoemde wet. Ook deze reactie dient gevoegd te worden bij de melding.
-2. De door mij op grond van artikel 11e BBSH aan betrokken gemeente(n) gevraagde zienswijze dient in beginsel positief te zijn. De gemeente kan de onder 3 bedoelde overeenkomst betrekken bij het opstellen van haar zienswijze. Indien deze zienswijze negatief is, zal in principe geen toestemming gegeven worden tot complexgewijze verkoop aan derden.
-3. De t.i. dient zo enigszins mogelijk, conform de 'Intentieverklaring gedragscode verkoop van huurwoningen' welke op 15 november 1999 is overeengekomen tussen AEDES vereniging van woningcorporaties, Vastgoedbelang en de IVBN, met de koper in spé schriftelijk overeen te komen, dat deze, indien hij de woningen daadwerkelijk verwerft, een sociaal verhuurbeleid zal voeren (waaronder in ieder geval matige huurverhogingen welke gemiddeld het inflatiepercentage nauwelijks te boven zullen gaan, toewijzing van zowel de huurwoningen als de te verkopen woningen aan met name de doelgroep als bedoeld in het BBSH, afspraken over goed onderhoud/service, afspraken over mogelijke doorverkoop in de toekomst waarbij voorrang wordt gegeven aan de zittende huurders evenwel zonder directe of indirecte dwang tot koop, geen verkoop binnen een bepaalde periode aan een andere belegger e.d.). Ook deze overeenkomst dient bijgevoegd te worden.
-
-Ik ben in het licht van het voorgaande derhalve slechts bij wijze van hoge uitzondering bereid van de hierboven aangegeven volgorde (eerst huurders, dan een collega t.i., dan een derde) af te wijken. Dit kan zich in onder meer de volgende situaties voordoen:
-
-• met het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) is afgesproken, dat de t.i. op zo kort mogelijke termijn woningen dient te verkopen in het kader van sanering van de t.i., dan wel in de situatie dat de t.i. aan het CFV subsidie heeft gevraagd naar aanleiding van een advies van het College Sluitend Stelsel. Indien het niet tot de mogelijkheden behoort om op grote schaal woningen te verkopen aan toekomstige eigenaar-bewoners, kan toestemming verkregen worden voor verkoop aan collega t.i's of, indien dit niet (geheel) mogelijk blijkt, aan derden, waaronder beleggers. Het verzoek daartoe dient voorzien te zijn van een goede motivering, waarbij op zich snelheid geen goed argument is. Uitgangspunt hierbij is, dat de sociale huursector mede in het licht van matching als bedoeld in de artikelen 21, tweede lid, en 22 BBSH haar verantwoordelijkheid neemt en een collega t.i. welke financiële problemen kent met alle mogelijke (financiële) middelen bijstaat.
-• In het kader van de stedelijke vernieuwing/stedelijke herstructurering ligt er voor de betrokken t.i's een zware opgave, welke niet zonder medewerking van andere partijen, zoals beleggers, kan worden opgepakt en met goed succes afgerond. In dat kader vind ik het zelfs toe te juichen, als voor de duur van het project betrokken t.i's hun bezit inbrengen in, derhalve verkopen aan het ter uitvoering van een vernieuwing/herstructurering opgericht samenwerkingsverband, zoals een wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM). Na afloop van het project dient het bezit, naar rato van ieders inbreng, door het samenwerkingsverband weer te worden terug verkocht aan de inbrengers van bezit en/of financiële middelen.
+200613920-07-200610-07-2006MG2006-06200613920-07-200610-07-2006MG2006-0620-07-2006
 
 ###  b. Verkoopwaarde
 
-Wellicht ten overvloede zij opgemerkt, dat het gestelde in artikel 11c BBSH (vervreemding slechts tegen 90% van de waarde van de woningen in het economisch verkeer, tenzij sprake is van verkoop in het kader van de Wet bevordering eigen woningbezit, dan wel tenzij mijnerzijds ontheffing van de 90% is verleend) vooralsnog onverkort blijft gelden. Ik zal overigens in de loop van 2002 regelen, dat:
-
-• in die gevallen waar al dan niet onder MGE-verband sprake is van verkoop aan natuurlijke personen, die zelf de gekochte woning zullen bewonen, de t.i. indien zij dit wenst en financieel verantwoordelijk acht, kan uitgaan van 70% van de waarde in het economisch verkeer bij verkoop aan zittende huurders;
-• in die gevallen waar al dan niet onder MGE-verband sprake is van verkoop aan natuurlijke personen, die zelf de gekochte woning zullen bewonen, de t.i. indien zij dit wenst en financieel verantwoordelijk acht, kan uitgaan van 80% van de waarde in het economisch verkeer bij verkoop aan anderen dan zittende huurders, en
-• in die gevallen waar sprake is van verkoop aan anderen dan natuurlijke personen, die zelf de gekochte woning zullen bewonen, bij verkoop in principe uitgegaan dient te worden van 100% van de waarde in het economisch verkeer. Dit zal derhalve ook gaan gelden bij verkoop aan collega t.i's.
+200613920-07-200610-07-2006MG2006-06200613920-07-200610-07-2006MG2006-0620-07-2006
 
 ###  c. Melding van voornemens tot verkoop
 
-Ik zal - zo enigszins mogelijk nog dit jaar - regelen, dat voornemens tot verkoop aan natuurlijke personen, die zelf de gekochte woning zullen bewonen, niet meer behoeven te worden gemeld. Het (aan deze circulaire aangepaste) formulier (zie bijlage 2 bij deze MG) voor het doen van meldingen, als bedoeld in MG 98-20, blijft tot dat moment uiteraard in zijn huidige vorm verplicht. Ik vestig nadrukkelijk de aandacht van de besturen van de t.i's op de onderdelen c t/m h van rubriek D (kredietwaardigheid en 'bonafiditeit' van de rechtspersoon/ vennootschap) van het meldingsformulier. Op het moment waarop vorenbedoelde meldingsplicht vervalt, zal het formulier in aangepaste vorm nog slechts gelden voor verkoop aan anderen dan de toekomstige eigenaar-bewoners.
+200613920-07-200610-07-2006MG2006-06200613920-07-200610-07-2006MG2006-0620-07-2006
 
 ###  d. Taxatie van te verkopen woningen
 
-Zowel in MG 96-17 als in MG 97-20 is gesproken over de wijze van taxeren. Dit dient aldus bedoelde MG's te geschieden door een onafhankelijke taxateur, waarbij deze uit dient te gaan van de vrije verkoopwaarde in onbewoonde staat. Dit gold en geldt ook bij complexgewijze verkoop. Bij de taxatie dient er van uitgegaan te worden, dat conform de Nota van toelichting bij het besluit van 27 februari 1998 tot wijziging van het BBSH (Stb 1998, 135) de woning in volle eigendom wordt overgedragen en dat de verkrijger deze onmiddellijk geheel in gebruik kan nemen in de staat waarin deze zich dan bevindt. Bij de taxatie dient derhalve geen rekening te worden gehouden met eventuele beperkende voorwaarden in het koopcontract. Ik merk tevens op, dat mede in het licht van mijn nadrukkelijke voorkeur voor verkoop aan toekomstige eigenaar-bewoners, dus meestal de zittende huurder, ook bij verkoop van appartementen de taxatie niet complexgewijs dient plaats te vinden, maar per afzonderlijk appartement. Ik verwijs daarvoor eveneens naar de toelichting bij voornoemde wijziging van het BBSH.
-
-Het taxatierapport dient opgesteld te zijn door een persoon, die:
-
-• als taxateur is ingeschreven in het Nederlands Register van Vastgoed Taxateurs, beheerd door de Stichting Nederlands Register van Vastgoed taxateurs (NRVT), of
-• nog vóór de afschaffing van de wettelijke beëdiging is beëdigd als makelaar o.g., of als taxateur o.g., althans zolang de beëdiging nog van kracht is.
-
-Degene, die het taxatierapport heeft opgemaakt mag, gezien bovenbedoelde onafhankelijk-heidseis op geen enkele wijze betrokken zijn bij de transactie van koop, verkoop of financie-ring, met geldnemer/koper, verkoper of geldgever.
-
-Het op te stellen taxatierapport mag conform MG 98-20 van 31 juli 1998 niet ouder zijn dan 1 jaar. Ik ga er evenwel van uit, dat de t.i's de taxatierapporten actueel zullen houden en zich, zeker bij complexgewijze verkoop, niet zullen verschuilen achter genoemde termijn van één jaar.
+200613920-07-200610-07-2006MG2006-06200613920-07-200610-07-2006MG2006-0620-07-2006
 
 ##  III. Invoering euro
 
@@ -183,7 +157,7 @@ Sommige nevenactiviteiten kunnen onder dezelfde naam een wél dan wel niet toege
 
 ## Bijlage 2
 
-(Model formulier; wordt hier niet gepubliceerd)
+Vervallen
 
 ## Bijlage 3